1기 신도시 특별법, 1기 신도시 재건축은 앞으로 어떻게 진행될까?

1기 신도시

1기 신도시는 90년대 초 서울, 경기로의 과도한 인구유입에 대처하기 위해 노태우 정권에서 추진한 대규모 신도시 사업인데요. 성남 분당, 고양 일산, 군포 산본, 안양 평촌, 인천 중동까지 총 5개 지역에 약 30만 호가 공급되었습니다.

 

이때 만들어진 대규모 1기 신도시는 우리나라의 대표적인 배드 타운 역할을 하며 경기도의 문화, 학군의 중심지로 자리매김하였죠. 그래서 실제로 1기 신도시를 방문해보면 생활 여건이나 교통, 주변 환경, 공원 정비 등이 아주 편리하게 잘 갖춰져 있는 것을 알 수 있습니다. 

 

그러나 이 다섯 개 1기 신도시는 92년 ~ 95년 사이 대부분이 입주하여 곧 30년째가 다가올 만큼 아파트 자체의 노후화는 상당히 진행되었는데요. 이 때문에 많은 사람들이 재건축이나 리모델링과 같은 재정비 사업에 상당한 요구를 하고 있는 상황입니다.

 

그래서 최근까지 대선, 지방 선거의 가장 뜨거운 공약 이슈 중의 하나가 1기 신도시 재건축에 관한 안건이었는데요. 정부 여당이 된 국민의 힘에서는 '1기 신도시 특별법' 공약을 통해 재건축을 활성화 한다는 얘기까지 나오고 있습니다.

 

 

1기 신도시 특별법

그렇다면 1기 신도시 특별법이란 무엇일까요?

 

국민의 힘 공약집에 따르면 1기 신도시 재건축에 가장 걸림돌이 되는 용적률 상한을 풀어 주는 것 과 동시에 안전 진단 요건을 완화한다고 명시되어 있는데요. 실제로 1기 신도시 대부분의 아파트는 200%~250% 언저리의 용적률로 현 일반 주거지역 상한 300%에 사실상 가깝기 때문에 재건축 시, 사업성 자체가 많이 떨어집니다.

 

그러나 1기 신도시 특별법을 재정하면 용도 지역 변경 등을 통해 최대 500%까지 완화해주겠다는 게 정부 정책인데요.

 

그렇다면 1기 신도시 전체에 500% 용적률 적용이 가능하냐?

 

그것은 사실상 불가능할 것으로 보입니다. 이번 서울 시장 선거에서 오세훈 후보가 발언한 것처럼 전 지역 500% 용적률은 닭장을 짓는 것과 같을 것인데요. 현실적으로 봤을 때 역세권 재개발과 유사한 역세권 주변을 중심으로 500%, 그 이외는 점차 조금씩 완화해주는 방향으로 갈 가능성이 높습니다.

 

소규모 역세권 재개발의 경우 역 중심으로 반경 250m를 기준으로 최대 500% 용적률 상한을 허용하고 있는데요. 1기 신도시 특별법이 만들어진다면 이와 유사한 형태로 가지 않을까 하는 추측입니다.

 

 

1기 신도시 재건축 투자

그렇다면 1기 신도시 재건축 투자는 어떤 방향으로 진행해야 할까요?

 

현재 1기 신도시 재건축에는 많은 난관들이 존재하는데요. 여타 서울 재건축 단지들과의 형평성 문제, 특별법 통과와 같은 문제들을 해결해야 합니다. 또한 대규모 재건축 시 이주민에 대한 문제도 고려해야 하기 때문에 단계적으로 진행될 가능성이 매우 높죠. 

 

이렇게 산재한 문제들을 다 해결하려면 적어도 10년, 개인적으로는 15년 이상의 시간이 걸릴 것으로 보고 있습니다.

 

이러한 환경에서는 1기 신도시 재건축 투자를 완공까지 바라보지 말고 2~5년 정도의 단기 투자로 보고 들어가는 것이 좋습니다. 올해 말, 내년 초 1기 신도시 재건축 특별법 발의되는 시점, 여기 추진위를 설립하는 시점 전에 진입하여 초기 상승만 보고 탈출하는 것도 재건축 투자에 좋은 방향일 것으로 생각됩니다.

 

□ 초 장기 투자 15년 이상 바라본다면?

분당이나 평촌의 학군 좋은 역세권 단지 (갭 기준 5, 6억 이상)

 

□ 단기 소액으로 2 ~ 5년 정도를 바라본다면?

중동, 일산 등의 상대적 소액 투자 (갭 기준 2 ~ 3억)

 

1기 신도시 특별법