구로 주공 2차, 재건축 분석 정리

구로 주공 2차는 구로구 구로동에 위치하고 있으며 1호선 구일역과 구로역 사이에 위치하고 있습니다. 도보 거리상 구일역이 조금 더 가까운 위치에 자리 잡고 있습니다.

1987년 11월에 입주하였으면 총 726세대, 용적률은 156%입니다.

구로 주공 2차는 주공 1차와 함께 재건축을 추진하고 있으며 정밀 안전진단을 2018년에 끝내고 현재 정비계획을 수립 중에 있습니다. 정비 구역 지정을 눈앞에 두고 있는 상황이라고 생각하시면 됩니다.

구로 주공 1,2차는 통합 재건축으로 진행되고 있으며 총 2126 세대입니다. 현재 구로 주공의 위치는 준 공업지역으로 분류되어 용적률 상한 500%까지 상향할 수 있는 상황입니다.

그러나 주공 1,2차는 준주거지역 용적률 상한 300%를 목표로 3356가구 정도를 목표로 하고 있다고 합니다.

또한 현재 조합은 서울시로부터 '특별 건축구역' 지정을 제안받았습니다.

특별 건축구역은 창의적 건물을 지을 수 있도록 층수 규제를 완화해주면서 동시에 공공시설을 추가하는 제도인데요. 조합에서도 이를 일정 부분 받아들일 수도 있다고 합니다.

현재 구로 주공 2차의 시세는 21평 기준 약 8억 9천 정도의 호가를 구성하고 있습니다.

참고로 구로 주공 1차는 27평 기준 10억 5천 ~ 11억 정도의 호가를 보이고 있습니다.

구로 주공 2차의 대지지분은 1차에 비해서는 조금 떨어집니다.

1차의 경우 상대적 대형 평형으로 이루어져 있어 17 ~ 20평 정도의 대지지분을

2차의 경우 7 ~ 20 정도로 다양하게 대지지분이 구성되어 있습니다.

현재 구로역 왼쪽으로 차량기지가 위치해 있으나 향후 차량기지 이전을 계획하고 있으며 만약 이뤄진다면 구로역 일대의 환경, 구로역 접근성이 훨씬 좋아질 것으로 예상됩니다.

그러나 언제 차량 기지가 이전될지는 전혀 결정된 바가 없습니다.

우선 당장 비교군으로 둘 만한 신축은 광명 철산 쪽이 될 것 같습니다.

광명 아크로포레자이 25평 10.5억, 철산센트럴푸르지오 12억 정도의 호가를 보이고 있습니다.

장기적 관점에서 봤을 때 이들 단지보다 상위 입지가 되거나 비슷한 상황에서 구로 주공의 소형 평형 투자는 나쁘지 않은 선택으로 보입니다.

높은 용적률로 인한 낮은 자기 분담금, 구로의 현재 및 향후 입지 가치 등을 고려했을 때 적어도 철산센트럴푸르지오와 비슷한 가격으로 흘러가지 않을까 생각되네요.

만약 차량 기지 이전, 용적률 상향으로 건축물 생활가치, 신축빨까지 더해진다면 오히려 가격이 역전될 가능성도 높아 보이고요.

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