아파트 리모델링이란? 성공 사례, 리모델링 전망에 대해 알아봅시다.

아파트 리모델링

 

아파트 리모델링이란 건축물의 노후화 억제 및 기능 향상을 위한 수선 혹은 증축하는 사업을 말합니다. 재건축은 건물을 허물고 건축부터 다시 시작하는 것이라면, 리모델링은 건축물의 뼈대는 살리면서 수선하는 작업이라고 생각하시면 됩니다. 이 때문에 과거에는 리모델링의 추가 분양으로 인한 조합원 이익이 적다는 점이 단점이었는데요.

 

그러나 최근 들어 건축물을 수평방향으로 증축하거나 별도의 동을 증설하여 신규 분양을 늘려가면서 사업성 또한 개선되고 있는 상황입니다.

아파트 리모델링 증축

아파트 리모델링, 수평, 별동 증축 사례

아파트 리모델링 성공사례는?

우리나라의 첫 번째 리모델링 성공 아파트는 '강변 그린'인데요. 2003년 옛 '마포 용강 시범' 아파트를 평면 확장해 강변 그린으로 변모시켰습니다. 그리고 가장 최근에는 '개포 더샵 트리에'가 입주하면서 다시 한번 리모델링의 바람이 불고 있습니다.

 

아래는 리모델링 성공사례 15건에 대한 정보인데요. 여기에 추가로 개포 더샵 트리에까지 포함시켜 총 16건이 우리나라에서 리모델링 사업을 성공했다고 보시면 됩니다.

리모델링 성공 사례, (출처, 비즈니스워치)

아파트 리모델링의 전망은?

 

그렇다면 앞으로 아파트 리모델링의 전망은 어떻게 될까요? 사람들마다 각기 다른 생각이 있겠지만 저는 상당히 미래가 밝다고 보는데요. 그 이유는 2가지입니다.

 

1. 용적률 200% 언저리, 15년 이상 서울 및 경기 1기 신도시 아파트의 증가

서울과 주요 1기 신도시에는 용적률 200% 이상의 구형 아파트들이 상당히 많은데요. 이들 단지에 거주하는 사람들의 신축에 대한 니즈(needs)는 커져만 가고 있습니다만 재건축으로는 사실상 불가능하다고 보는 게 맞습니다. 그 이유는 용적률 상한(250%)를 고려했을 때 재건축으로는 사업성이 없다는 것이 문제입니다.

 

물론 이번 대선을 통해 재건축에 대한 희망이 더 커질 수 있긴 하겠지만 사업성이 낮은 단지에 대해서는 정부 입장에서도 부분별 한 사업시행에는 부담이 많을 수밖에 없습니다.

 

그러나 아파트 리모델링은 다릅니다. 가장 큰 문제가 되는 사업 가능 연한도 재건축보다 15년이나 짧고 (재건축 30년, 리모델링 15년), 용적률에 대한 압박도 적기 때문에 사업을 조합 위주로 끌고 가는데 상당히 유리합니다.

 

2. 부동산 활황, 토지 가격 상승

최근 대출규제나 가격 상승의 피로감으로 인해 부동산 시장이 주춤하고 있긴 하지만 조금의 불씨만 살아난다면 다시 활활 타오를 가능성이 높아 보입니다. 또한 토지 가격 상승, 공시 가격 인상 등의 원인으로 집주인들의 자산가치가 더 커졌는데요. 이에 더해 신축이라는 메리트까지 더해진다면 부동자산에 대한 가치를 극대화할 수 있다는 점에서 리모델링은 상당히 매력적입니다.

리모델링 사업 전망

아파트 리모델링 극복해야 할 문제는?

물론 아파트 리모델링 사업에는 아직 극복해야 할 산들이 많이 남아있습니다. 예를 들어 내력벽 문제라던가 수직증축을 위한 규제/사업성 등의 문제가 있을 것 같은데요.

 

내력벽은 건물의 기본 골조라고 생각하면 되는데 이를 이동시키거나 제거해야 트렌드에 맞는 베이(Bay) 구조를 뽑아낼 수 있습니다. 그러나 내력벽은 건축물의 안전성과 관련된 문제라 쉽사리 규제를 완화하기는 어려운 상황인데요. 이에 대한 실험과 건설사들의 설계변경 노력으로 점차 개선되고 있기는 하지만 이는 넘어야 할 산이 많이 남아있는 것 같습니다.

내력벽 개선

수직증축 또한 문제입니다. 수직증축은 기존 건물에 층수를 덧 쌓는 것이기 때문에 신규 분양 물량을 뽑아내기에 용이합니다. 그러나 이는 일조권 문제, 안전상의 문제로 정부에서 쉽게 승인을 해주지 않고 있는데요. 물론 건설사에서는 수평/별동 증축으로 추가적인 세대를 뽑아내고 있긴 하지만 이마저도 부족하다는 게 현실입니다. 

 

마지막으로 리모델링은 주택법을 적용받아 기존 세대수에 15%까지 추가 증축할 수 있는데요. 그러나 추가 분양이 30세대가 넘어가면 분양가 상한제가 적용되어 조합원들의 이익이 확연히 줄어들게 됩니다. 이 때문에 송파 더 플래티넘은 물론 신답 극동, 송파 성지 등 신규 단지들도 30세대 미만으로만 증축하려 하고 있죠. 

 

이 분양가 상한제에 대한 세대 제한이 많이 줄어들어야 정부가 원하는 신규 분양물량 + 리모델링의 사업 영역 확장까지 이뤄질 수 있을 것으로 보입니다.